Welke extra kosten komen er bovenop de aankoopprijs?

Er bestaan 2 systemen van overdrachtsbelasting in België. Bij een nieuwbouw die men rechtstreeks van aannemer of projectontwikkelaar koopt is men verplicht het BTW stelsel te hanteren. Een particuliere verkoper kan ook tot 31 december van het tweede jaar nadat hij het pand in gebruik heeft genomen, het BTW stelsel hanteren. In alle andere gevallen geschiedt de verkoop onder het stelsel van de registratierechten.

a. BTW-stelsel
Het onroerend goed wordt opgesplitst in een grondaandeel waarop registratierechten dienen betaald te worden (10%) en een bouwwaarde. Op dit laatste dient BTW betaalde te worden (21%).

b. Registratiestelsel
Op de totale verkoopprijs exclusief de roerende goederen, dienen 10% registratierechten betaald te worden. Sedert 1 januari 2002 kan u bovendien een vrijstelling van registratierechten genieten op de eerste schijf van 12.500 euro of gebruik maken van de meeneembaarheid met een maximum van 12.500 euro. Vraag raad aan uw notaris. Bovenop de overdrachtsbelasting komen de notariële kosten. De berekening van het ereloon gebeurt proportioneel en degressief. U kan de berekening eenvoudig zelf maken op de website www.notaris.be of vraag de makelaar of hij even de berekening maakt. Zo kent u het totaalbedrag van uw aankoop.

  Terug naar boven

Hoe verloopt de verkoop praktisch?

Nadat er overeenstemming is bereikt over de prijs en bijkomende voorwaarden wordt alles neergeschreven in een onderhandse verkoopovereenkomst. Zowel kopers als verkopers worden door de makelaar uitgenodigd om deze te ondertekenen. In de meeste gevallen wordt op dat ogenblik tevens gevraagd om het voorschot mee te brengen met een bankcheque of het bedrag over te schrijven binnen een bepaalde termijn. Een voorschot van 10% is het meest gebruikelijk. Dit voorschot wordt geblokkeerd op een rekening van de notaris tot aan het verlijden van de notariële akte. De verkoopovereenkomst wordt dan door de makelaar overgemaakt aan de notaris(sen) die de nodige voorbereidingen neemt om de notariële akte op te maken. Indien er geen opschortende voorwaarden zijn, wordt de akte verleden binnen de 4 maanden na de ondertekening van de verkoopsovereenkomst. Na het verlijden van de notariële akte gaat het eigendomsrecht over en bekomt U, tenzij anders overeengekomen, het gebruiksrecht, ook 'genot' genoemd.

  Terug naar boven

Elektriciteitskeuring

Bij de verkoop van uw eigendom moet u als verkoper verplicht een keuringsattest van uw elektrische installatie kunnen voorleggen.

Het verslag, dat door een onafhankelijk keuringsorganisme moet worden opgesteld, mag zowel positief als negatief zijn.

Als dit verslag vermeldt dat de elektrische installatie niet voldoet aan de voorschriften van het AREI, dan mag de woning toch verkocht worden.

Dat is echter niet het geval als de verkoper geen attest kan voorleggen.

Voor dit attest kan 's GraevenHuys u professioneel begeleiden.

  Terug naar boven

Het energieprestatiecertificaat of afgekort EPC.

Vandaag dienen woningen en appartementen welke te koop of te huur worden aangeboden, te beschikken over een energieprestatiecertificaat. Dit certificaat (EPC) geeft een kengetal weer zodat potentiële kopers woningen op hun energetische kwaliteiten (lees hoeveel zal deze woning mij kosten in verbruik om het te verwarmen) kunnen beoordelen. Tevens geeft dit certificaat aanbevelingen hoe er beter geïsoleerd kan worden.

Opgelet: Dit is een wettelijke verplichting. Indien geen EPC aanwezig geen notariële akte !

Zodra een eigendom te koop of te huur gesteld wordt dient dit attest aanwezig te zijn. Indien dit niet het geval is, loopt u als eigenaar kans op een boete. Heden kunnen deze boetes oplopen tot € 5.000,00.

's GraevenHuys organiseert dit in een handomdraai voor u.

  Terug naar boven

Stedenbouwkundig attest.

Antwerpen en de meeste randgemeenten hebben tegenwoordig een goedgekeurd plannen- en vergunningenregister. Als u een onroerend goed te koop aanbiedt in zo'n gmeente moet u zich houden aan bijzondere informatieverplichtingen voor elke vorm van publiciteit. Wie deze verplichting niet naleeft is strafbaar ! Vorig jaar werden er reeds een 900 PV's uitgeschreven.

's GraevenHuys is als professioneel op de hoogte van dit decreet en zal u hierin begeleiden zodat u geen risico loopt op een boete.

  Terug naar boven

Het bodemattest.

Bij de verkoop van eender welk type onroerend goed moet er ten laatste bij de onderhandse verkoopsovereenkomst een bodemattest verplicht aanwezig zijn. Dus ook voor een appartement.

Het ontbreken van dit attest kan de verkoop nietig verklaren !

's GraevenHuys vraagt dit belangrijke stuk online voor u aan ter vervollediging van uw verkoopsdossier. Uw zekerheid is gegarandeerd.

Zie verder voor de inhoud van een dergelijk attest.

  Terug naar boven

Stookolietank - groene dop.

Als u uw woning verwarmt met stookolie, moet u regelmatig  deze tank laten keuren.

Die keuring moet volgens de Vlarem-wetgeving verplicht gebeuren door een erkend technicus en dit om de drie jaar voor een ondergrondse metalen tank. Voor een ondergrondse kuntsstoftank is dat om de vier jaar. Voor een bovengrondse om de vijf jaar.

Als de tank geschikt is bevonden voor gebruik of exploitatie, dan heeft deze een groene dop. Uw leverancier van stookolie mag deze dan vullen.

Opgelet dit gunstig attest is nodig bij de ondertekening van de onderhandse overeenkomst.

En het geldt ook voor tanks in appartementsgebouwen !

  Terug naar boven

Hoe lang mag ik nog in mijn huis blijven wonen wanneer dit verkocht is?

Dit is zuiver tussen partijen overeen te komen. Gangbaar is dat het huis bij de notariële akte ter beschikking van de koper wordt gesteld. Wil je als verkoper langer blijven wonen, dan moet dit best al in de onderhandse overeenkomst worden opgenomen. Het maakt eigenlijk onderdeel uit van de gevoerde onderhandelingen. Verschillende mogelijkheden zijn voorhanden. Je kan huurder worden of je kan een tijdelijk recht van bewoning betalen aan de nieuwe eigenaar of “gratis” nog een paar maanden blijven wonen. In ieder geval moet je je, indien je mag blijven wonen, verzekeren. 's GraevenHuys kan u hier met raad en daad bijstaan bij de verschillende mogelijkheden.

  Terug naar boven

Mag ik op voorhand de sleutel van de woning hebben ?

De algemene regel is neen. Hoewel je een onderhandse verkoopsovereenkomst getekend hebt, is het huis nog niet van jou. De eigendomsoverdracht en het risico worden uitgesteld tot aan de volledige betaling van de koopprijs bij de notariële akte. Afwijkingen op dit principe kunnen, echter de verkoper zal zich voor de mogelijke schade willen indekken. Meestal vraagt men een groter voorschot, een sleutelverklaring en zeker een (brand)verzekering.

  Terug naar boven

Wat is een klein beschrijf ?

 

Wie in Vlaanderen een onroerend goed aankoopt betaalt in principe 10% registratierechten aan de staat (de notaris rekent dit af bij de notariële akte).
Wanneer echter voldaan wordt aan bepaalde voorwaarden en je er specifiek om vraagt, is een gunstregime mogelijk.
Men kan het percentage van de registratierechten verminderen naar 5% als je een bescheiden woning koopt of als je bouwgrond koopt, bestemd voor een bescheiden woning. Bij bepaalde gronden spreekt men ook wel eens van een "kleine landeigendom". Deze zijn bestemd voor landbouwexploitatie.

Cumulatieve voorwaarden:

1. Het kadastraal inkomen van het onroerend goed is niet hoger dan een wettelijk vastgelegd bedrag:

• € 745 Geen, 1 of 2 kinderen ten laste
• € 845 met 3 of 4 kinderen ten laste
• € 945 met 5 of 6 kinderen
• €1045 met 7 of meer kinderen ten laste

2. Je bezit geen andere woning in België in volle of blote eigendom. Dit is niet van toepassing indien je een huis hebt geërfd van een bloedverwant, een eigendom in het buitenland hebt of als je enkel het vruchtgebruik op een andere woning hebt.
3. De koper of zijn echtgeno(o)t(e) moet zich inschrijven in het bevolkingsregister op het adres van het verkregen onroerend goed binnen een termijn van drie jaar te rekenen van de datum van de aankoopakte en deze inschrijving ten minste drie jaar zonder onderbreking behouden.
4. Indien jij of je echtgeno(o)t(e) andere onroerende goederen zoals garages, gronden,...bezit mag het gezamenlijke K.I. bovengenoemd bedrag niet overschrijden .Rechtstreekse vermindering van registratierechten op grond is niet mogelijk.

  Terug naar boven

Vrijstelling van registratierechten - Abattement

Als particulier kun je genieten van een vrijstelling van registratierechten op de eerste € 15.000,00 van de totale aankoopprijs. Je kunt hiervan genieten indien je een eerste woning koopt en die als hoofdverblijfplaats gaat gebruiken. Concreet bespaar je dus € 1.500,00 op de totaal te betalen registratierechten.

  Terug naar boven

Het bijkomend abattement.

Op 01 januari 2009 werd een bijkomend abbatement ingevoerd bij aankoop van een woning of een grond waarop tevens, met het oog op de financiering ervan, een hypothecaire inschrijving wordt genomen.

Concreet wil dit zeggen dat je € 1.000,00  registratierechten extra kunt besparen bovenop het gewone abattement van € 1.500,00. Samen een voordeel van € 2.500,00.

Natuurlijk zijn er wel enkele voorwaarden: Het goed moet in Vlaanderen gelegen zijn, de kopers moeten natuurlijke personen zijn, het moet dienen als hoofverblijfplaats,...

Bel ons gerust voor verdere uitleg 03/653.01.03.

  Terug naar boven

Meeneembaarheid van registratierechten.

De op een wederverkochte woning-hoofdverblijfplaats betaalde registratierechten kunnen in mindering worden gebracht van de registratierechten verschuldigd op een nieuw aangekochte woning. Er bestaan twee vormen van meeneembaarheid:
 

1. Meeneembaarheid door verrekening:
Indien de oude woning-hoofdverblijfplaats eerst wordt verkocht en dan een nieuwe woning-hoofdverblijfplaats wordt gekocht, kunnen de vroeger betaalde rechten (naar aanleiding van de aankoop van de oude woning) worden verrekend bij de registratie van de aankoop van de nieuwe woning-hoofdverblijfplaats. Dit noemt men de meeneembaarheid door verrekening.
 

2. Meeneembaarheid door teruggave:
Indien een nieuwe woning-hoofdverblijfplaats wordt gekocht vooraleer de oude woning-hoofdverblijfplaats wordt verkocht, kunnen de vroeger betaalde registratierechten (naar aanleiding van de aankoop van de oude woning) na de verkoop van de oude woning-hoofdverblijfplaats worden verrekend. Dit noemt men de meeneembaarheid door teruggave.

Het mee te nemen bedrag aan betaalde registratierechten is in beide gevallen steeds beperkt tot een maximum van € 12.500,00.
Tussen verkoop van de oude woning en aankoop van de nieuwe woning, in welke volgorde ook, mag niet meer dan twee jaar verlopen (vijf jaar indien de nieuwe aankoop een bouwgrond is).

  Terug naar boven

Teruggave van registratierechten ?

Wanneer men een gekochte eigendom binnen de twee jaar terug verkoopt, krijgt men 3/5 van de registratierechten terug, op voorwaarde dat men destijds bij de aankoop 10% registratierechten betaalde. Dit gebeurt niet automatisch, maar moet worden aangevraagd.

Voor de berekening van deze termijn, telt telkens de datum van het verlijden van de authentieke akte.

  Terug naar boven

Wat is een bodemattest ?

Doordat er in Vlaanderen vervuilde gronden zijn, controleert de “Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij ook wel OVAM” deze op zware metalen, belastende industriële activiteiten, lekkende opslagtanks, installaties, buizen en rioleringen, afvalstoffen…

Het bodemattest is verplicht bij het overdragen onder levenden via kopen, verkopen, ruilen en schenken van gronden of onroerende goederen in het Vlaams gewest.

Indien je een woning (zowel een grond, een huis of een appartement) wenst aan te kopen of te verkopen dient er een bodemattest aanwezig te zijn. Dit attest is verplicht door de verkoper aan te vragen bij OVAM.

's GraevenHuys vraagt dit attest aan. Indien een stuk grond opgenomen is in het register van verontreinigde gronden, wordt dit vermeld in het bodemattest. Indien het niet is opgenomen, dan spreekt men van een “blanco” attest. Bij de onderhandse verkoopsovereenkomst, moet de inhoud van het bodemattest al worden opgenomen.

  Terug naar boven

Beleggen in vastgoed.

Bij vastgoed of onroerend goed denken we aan o.a. kantoren, winkels, woningen, bedrijfspanden.

U kunt direct in Onroerend Goed beleggen of indirect. In het laatste geval gaat het om Onroerend goed beleggingsfondsen, zowel beursgenoteerd als niet beursgenoteerd.

Direct beleggen in onroerend goed doet u door bijvoorbeeld een tweede woning aan zee, in de Ardennen of in het buitenland te kopen. Ook de eigen woning kunt u als een directe belegging in Onroerend goed zien.
De financiering van direct Onroerend goed kan gebeuren met eigen vermogen. Vaak is een bank graag bereid om ook een deel van de aankoopsom van het Onroerend goed te financieren. Dit zorgt voor een hefboom waardoor u het gebruik van uw vermogen optimaliseert. We dient er natuurlijk rekening mee te worden gehouden dat u extra risico neemt.
's GraevenHuys zorgt ervoor dat u op een verantwoorde en transparante wijze inzicht krijgt in de (on)mogelijkheden van Onroerend goed in uw persoonlijk financiële situatie.

  Terug naar boven

Meldingsplicht - nu al uitgesteld !

Wie een veranda, garage of een duiventil wil plaatsen hoeft daar vanaf 1 september 2009 normaal gezien geen vergunning meer voor aan te vragen. Het volstaat dan om het eenvoudigweg te melden bij de gemeente. Dat heeft de Vlaamse regering beslist. Voor de goede orde moet reeds gemeld worden dat de termijn van 01 september 2009 niet haalbaar is...

Nu zijn er twee categorieën werken: vrijgestelde en vergunningsplichtige. Met de "meldingsplicht" wordt een nieuwe categorie ingevoerd die de administratieve last bij het oprichten van bepaalde bouwwerken moet verlichten.

De meldingsplicht zal onder meer gelden voor serres, carports en tuinhuisjes met een maximale oppervlakte van 50 vierkante meter. De bouwwerken mogen niet hoger zijn dan 3,5 meter en moeten minstens 3 meter van de perceelgrens staan.

In de praktijk komt het erop neer dat het bouwwerk gemeld moet worden bij de gemeente. Komt er binnen de 20 dagen geen nieuws van eventueel verzet van het schepencollege, dan kan de aanvrager starten met de werken.

  Terug naar boven